宅建資格を持つファイナンシャルプランナーが資産価値を重視した住宅購入をコンサルティング

はじめて住宅を買う人のために

賢い購入方法をこっそり教えます

自由が丘FP住宅購入相談室

03-3361-3092

受付時間

9:00~18:00(土日祝を除く)

お気軽にお問合せください

2022年問題って?

2022年問題とは

不動産業界で騒がれている2022年問題についてです。

2022年問題をカンタンにいうと、1992年に生産緑地法により指定された生産緑地(本来住宅地として扱うべきところを農地扱いにする)が指定解除となることから、主に世田谷区や練馬区などの都市部に存在する生産緑地が大量に住宅地として不動産市場に供給されることにより、地価が暴落してしまうというもので、生産緑地問題ともいわれます。

そもそも、生産緑地とはどのようなものでしょうか。

生産緑地として指定された土地は、原則として指定から30年間は農地として管理することが義務付けられ、建築物などの新築や増改築が禁止されてしまいます。さらに、農地以外の目的で売却などもすることができません。

その反面、生産緑地として指定を受けた土地は、固定資産税や都市計画税が一般の農地と同じように大幅に減免されたり、相続をした際の相続税の納税を猶予されたりというメリットもあります。

 

生産緑地の指定解除になったらどうなるの?

 

生産緑地としての期限を迎え、所有者が農地としての管理を継続することが難しい場合、市区町村の農業委員会に土地を買い取ってもらえるよう申し出を行えます。

買取りの申し出があった場合、市区町村は、特別の事情がないかぎり時価で買い取るものとされていますが、予算不足などの理由により買い取りがされなかったり、斡旋が成立しない場合には、生産緑地の指定が解除されてしまいます。

実際のところ、予算不足などの理由から、自治体による買い取りの実績はほとんどみられないようです。

そうなってしまうと、これまで生産緑地とされてきた土地は、市街化区域の農地となりますので、宅地に転用することができ、アパートやマンションを建築することがきるようになりますし、宅地として大手ハウスメーカーやマンションデベロッパーなどの業者に売却することも可能になります。

このような流れから、生産緑地の多くが宅地化する可能性が高いと言われています。

 

それでは、本当に生産緑地の多くが宅地化してしまうのでしょうか。

今後も生産緑地として継続することが好ましい土地などもありますし、空き家が問題となっている現状で、さらに宅地化を必要とすることもないようにも思われます。

そこで、2022年問題を解決というには難しいかもしれませんが、先送りするような制度が設けられました。

それが、「特定生産緑地制度」になります。

 

特定生産緑地制度の創設で2022年問題を回避!?

昨年、2017年年6月に生産緑地法が改正され、生産緑地を保全する仕組みとして「特定生産緑地制度」が創設されました。

特定生産緑地とは、指定から30年が経過しようとしている生産緑地について、10年間の延長ができる制度です。また、その10年経過後も10年ごとに更新が可能です。この特定生産緑地の指定を受けることにより、相続税や固定資産税等の税制特例措置が継続されます。

しかしながら、問題は「特定生産緑地」の指定する権限を持つ、決定権を持つのは市町村であって、所有者ではないということです。

もちろん、所有者として意見を述べることは可能ですが、生産緑地として継続することを望まない場合であっても不本意な結果になってしまう恐れがあります。固定資産税などの税制特例措置は、そのバランスを保つために所有者に対する配慮といったとこでしょうか。

そのため、特定生産緑地制度は、市町村がその指定をすることで生産緑地の所有者が買取りの申し出をすることができる期間を10年延期することを可能にし、2022年に起こるであろう買取りの申し出をある程度減少させる、つまり生産緑地の多くが宅地化してしまうことにブレーキをかける農地保護機能の強化を意図したものと言えそうです。

2022年になってみないと分かりませんが、生産緑地だけでなく、空き家問題もあり、新築マンションもどうなるかと騒がれている中で、生産緑地の買い手となる業者がリスクを冒してまでさらなる新築マンションを手掛けるのか微妙ではないかと考えます。

マイホーム購入にあたり、いつがいいのか、消費税増税前がいいのか2022年以降がいいのかなどと、周りばかりを気にして、自分のライフプランや資金計画を全く無視した声を耳にすることがあります。

住宅ローンが3%とか4%だった時代には、金利が高いからと言ってマイホーム購入を見送ったでしょうか、最近では0.5%未満の低金利だからといって買い急ぐのは得策でしょうか。

たしかに、金利や市場の問題も大切ではありますが、一番大切なのは、人生100年時代の将来を見据えたライフプランや資金計画ではないでしょうか。

そのためにも、まずは、あなたが無理なく返済できるマイホーム購入の予算を把握しておくことがとても大切です。

住宅購入予算診断はこちら

代表プロフィール

佐藤 健人
資 格
  • ファイナンシャルプランナー
  • 住宅ローンアドバイザー
  • 宅地建物取引士
  • 競売不動産取扱主任者
  • 行政書士
  • 貸金業務取扱主任者

対応エリア

東京都内、文京区、中央区、新宿区、杉並区、世田谷区
、渋谷区、目黒区、大田区、品川区、豊島区、千代田区などの23区内、横浜市、川崎市エリアも対応可能です。

ご連絡先はこちら

LiFEコンシェルジュ

03-3361-3092

お問合せフォームはこちら

新宿オフィス

〒160-0023
東京都新宿区西新宿7-17-14